A regularização fundiária no Brasil enfrenta um desafio monumental. Com cerca de 60% dos domicílios urbanos (aproximadamente 40 milhões) apresentando algum tipo de irregularidade, segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, a informalidade na propriedade imobiliária é uma realidade preocupante. E a situação não parece ser diferente no meio rural.

Essa irregularidade impõe obstáculos significativos aos proprietários, impedindo a transferência do imóvel, seu uso como garantia em financiamentos e até mesmo gerando multas. Mas por que tantos imóveis permanecem irregulares?

A resposta reside em dois fatores principais: a burocracia e o alto custo. A complexidade dos trâmites e o grande número de exigências, embora amenizadas pela digitalização de alguns serviços, ainda representam um desafio para muitos. Some-se a isso o peso dos impostos de transmissão e emolumentos cartoriais, que tornam a regularização um processo financeiramente inacessível para grande parte da população.

O Peso da Tributação na Transmissão de Imóveis

Dois impostos incidem sobre a transferência de imóveis: o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, cobrado em transações onerosas entre pessoas vivas; e o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual, incidente em doações e heranças.

O valor venal do imóvel, muitas vezes questionável e desatualizado, serve como base de cálculo para esses impostos. A frequente defasagem entre o valor de mercado e o valor real pago pelo imóvel, especialmente em casos de transações antigas ou heranças, gera distorções e onera ainda mais o processo.

A Reforma Tributária e a Progressividade do ITCMD

A Emenda Constitucional 132/2022 e o Projeto de Lei Complementar 108-B/2024, que tratam da reforma tributária, trazem mudanças significativas para o ITCMD. A introdução da progressividade, com alíquotas crescentes de acordo com o valor do imóvel, deve impactar principalmente a transmissão de bens de alto valor.

Embora ainda em fase de regulamentação, a aprovação da progressividade do ITCMD é praticamente certa, o que deve elevar ainda mais os custos da regularização. Estados como Mato Grosso do Sul, com alíquota fixa de ITCMD (3% para doação e 6% para causa morte), têm margem para aumentos consideráveis, podendo chegar ao teto de 8% ou até ultrapassá-lo.

Conclusão: um Cenário Preocupante

Diante desse panorama, a perspectiva é de que a regularização fundiária se torne cada vez mais cara, dificultando o acesso à propriedade formal e perpetuando a informalidade no setor imobiliário. A complexidade burocrática e a elevada carga tributária atuam como barreiras à regularização, com impactos negativos para a economia e para a sociedade como um todo.

^[i] https://www.notariado.org.br/brasil-tem-cerca-de-40-milhoes-de-imoveis-urbanos-sem-escrituras/

^[iii] https://www.congressonacional.leg.br/materias/materias-bicamerais/-/ver/plp-108-2024 

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